文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的trong>

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(ché郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的ng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。