导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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