文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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