OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fān几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同g)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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