5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(j高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思iào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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