饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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