5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所已婚女性英文称呼，女性英文称呼(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīn已婚女性英文称呼，女性英文称呼g)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì已婚女性英文称呼，女性英文称呼)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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