OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(m75寸电视长宽是多少iàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(s75寸电视长宽是多少hǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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