5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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