“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国(guó)企背(bèi)景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到(dào)一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同(tóng)样(yàng)受到(dào)机构(gòu)的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意(事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进(jìn)入(rù)存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是(shì)富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一(yī)季(jì)报的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的(de)中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和(hé)私募的(de)明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过这类标的(de)大多在(zài)香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市(shì)场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调(diào)。

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