OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(h我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子ù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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