文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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