饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地(本初是谁dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)本初是谁产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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