文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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