饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介粗犷，粗旷和粗犷区别在哪费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的(de粗犷，粗旷和粗犷区别在哪)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2粗犷，粗旷和粗犷区别在哪.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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