饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn武警能打过特警吗)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价武警能打过特警吗、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòn武警能打过特警吗g)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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