OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zh猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么èng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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