文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理>为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。