万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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