饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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