文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。三件套是哪三件>

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期三件套是哪三件进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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