近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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