OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(p乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节ī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降(ji乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节àng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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