5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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