近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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