近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资艾特是什么意思产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结艾特是什么意思合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提艾特是什么意思(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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