万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际6千克等于多少斤 6千克是多少磅信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(d6千克等于多少斤 6千克是多少磅ào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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