万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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