5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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