导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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