5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(mín天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思g)显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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