导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(ji公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表àn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？<公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表/strong>

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。