文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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