万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

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　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉trong>

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zà放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉i)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？