文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)张学良多高，少帅张学良多高18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材张学良多高，少帅张学良多高的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě张学良多高，少帅张学良多高)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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