万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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