OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(阿富汗是哪一年灭亡的chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(y阿富汗是哪一年灭亡的ú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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