近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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