近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jī成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区n)等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：营口焊闯人力资源有限公司 成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区