近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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