万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yō国家常务委员7人，国家常务委员7人简历u)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。国家常务委员7人，国家常务委员7人简历>

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京国家常务委员7人，国家常务委员7人简历产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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