5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地中国哪里的莲子最好吃房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企中国哪里的莲子最好吃来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不中国哪里的莲子最好吃确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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