文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。9碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别8年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别ong>在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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