文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(ji唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好àn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàn唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好g)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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