万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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