导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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