万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只错一个题就往阴里装一支笔支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今错一个题就往阴里装一支笔沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)错一个题就往阴里装一支笔少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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