导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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