5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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