饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思p>

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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